Comprar una vivienda en España siendo extranjero — Guía 2026
En 2026, España sigue siendo uno de los destinos más atractivos del mundo para una segunda vivienda, una reubicación o una inversión pura. El clima, la seguridad jurídica, la sanidad pública, la conectividad de vuelos directos desde toda Europa, Oriente Medio y las Américas, y un mercado inmobiliario que combina ciudades vibrantes con la costa mediterránea: la ecuación es difícil de superar.
Comprar desde el extranjero no es exactamente lo mismo que comprar localmente. Hay un proceso estructurado —no complicado— que deberías entender antes de firmar cualquier cosa.
En Sunny Home Deals trabajamos cada año con compradores internacionales, nómadas digitales, jubilados y grandes inversores que entran en el mercado español. Esta guía reúne todo lo que necesitas saber para hacerlo bien.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en España?
Sí, sin restricciones por nacionalidad. España permite la compra de propiedades a ciudadanos de cualquier país, residan o no en España, ya sea como particulares o a través de una empresa. No necesitas tener residencia fiscal española para tener una vivienda aquí.
El único requisito obligatorio es obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero): el equivalente fiscal de un número de identificación nacional para los no españoles.
El NIE: tu primer paso
El NIE es obligatorio para cualquier operación con relevancia fiscal en España: comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria, contratar suministros o solicitar una hipoteca.
Cómo obtenerlo:
En un consulado español en tu país de residencia — la vía más recomendada antes de viajar.
En una comisaría en España con cita previa.
A través de un representante con poder notarial — la opción más rápida si ya vas encaminado con una compra.
El proceso normalmente tarda de 1 a 3 semanas a través de un consulado, o solo unos días cuando lo gestiona un abogado en España en tu nombre.
El coste real de comprar en España
Una de las preguntas más frecuentes —y donde se producen la mayoría de los errores— es el coste total de adquisición. Además del precio de compra, espera sumar entre un 10 % y un 13 % adicionales en impuestos y tasas, según la región y si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano.
Concepto | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
IVA (IVA) | 10 % | — |
Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) | 0,5 %–1,5 % | — |
Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) | — | 6 %–10 % según la región |
Notaría | 0,1 %–0,5 % | 0,1 %–0,5 % |
Registro de la Propiedad | 0,1 %–0,25 % | 0,1 %–0,25 % |
Abogado | 1 %–1,5 % | 1 %–1,5 % |
Ejemplo real: una vivienda de segunda mano de 300.000 € en la región de Valencia normalmente suma alrededor de 33.000 € en impuestos y tasas.
Hipotecas para no residentes
Los bancos españoles sí conceden hipotecas a no residentes, pero las condiciones difieren de las ofrecidas a los residentes:
Máximo loan-to-value: 60–70 % del valor de tasación, frente al 80 % para residentes.
Plazo: normalmente hasta 25 o 30 años, con una edad máxima al vencimiento de 70 a 75.
Tipo de interés: ligeramente más alto que para residentes, en su mayoría fijo o mixto.
Documentación: justificante de ingresos de los últimos 2 años, declaraciones de impuestos de tu país, extractos bancarios e historial laboral.
Consejo de Sunny Home Deals: trabajar con un broker hipotecario que negocia en paralelo con varios bancos puede mejorar las condiciones en 30 a 50 puntos básicos.
El proceso legal, paso a paso
Selección y reserva de la propiedad, con una señal de 3.000–10.000 €.
Due diligence legal: tu abogado verifica la titularidad, cargas, situación urbanística, cuotas de comunidad y la inspección del edificio.
Contrato de arras: 10 % del precio, vinculante.
Solicitud de hipoteca en paralelo, si aplica.
Firma ante notario: escritura pública, pago del saldo y entrega de llaves.
Inscripción en el Registro de la Propiedad y alta para el pago de impuestos locales.
El proceso completo normalmente tarda de 6 a 10 semanas desde la reserva hasta la formalización.
¿Y la Golden Visa? ¿Qué cambió en 2025
Hasta abril de 2025, comprar una propiedad por valor de 500.000 € o más daba acceso a la Golden Visa española: residencia y libre circulación dentro del área Schengen. Esta vía ya no está disponible para nuevas solicitudes basadas en compras inmobiliarias.
Otras vías para inversores y profesionales, sin embargo, siguen abiertas: visado de nómada digital, residencia no lucrativa, visado de emprendedor. Si tu objetivo era combinar inversión y residencia, la estrategia debe rediseñarse con asesoramiento legal especializado.
Mejores regiones para compradores internacionales en 2026
Los distintos compradores buscan cosas diferentes. Estas son las regiones con mayor actividad de compradores internacionales:
Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona): mercado maduro, alta liquidez, fuerte demanda tanto para alquiler de corta como de larga duración. Ticket medio más alto.
Costa Blanca (Alicante, Jávea, Dénia, Torrevieja, Orihuela Costa): excelente relación calidad-precio, gran comunidad internacional numerosa y consolidada, rentabilidades atractivas de alquiler.
Ciudad de Valencia: estilo de vida urbano, gastronomía y cultura, retornos sólidos de alquiler a largo plazo.
Islas Baleares (Mallorca, Ibiza): producto premium y de lujo, la oferta limitada ayuda a sostener los precios.
Madrid: segunda vivienda urbana, capital cultural y financiera, demanda de alquiler a largo plazo muy robusta.
Florida, EE. UU.: para compradores que diversifican entre Europa y Norteamérica, con foco en Miami, Orlando y la costa del Golfo.
Los errores más habituales que vemos
Firmar el contrato de arras sin un abogado independiente.
Omitir la verificación de cargas registrales antes de pagar la señal.
Subestimar el coste total (siempre suma entre 10 y 13 %).
Comprar en zonas con licencias restringidas para alquiler turístico mientras planificas ingresos de Airbnb.
Enviar la transferencia internacional sin optimizar el tipo de cambio (FX).
Por dónde empezar
Si estás pensando en comprar en España en los próximos 6 a 12 meses, te recomendamos tres pasos antes de visitar propiedades:
Define tu objetivo: segunda vivienda, inversión pura, reubicación o una combinación.
Confirma tu presupuesto total, incluyendo el 10–13 % en costes.
Empieza con el NIE: esta es la “cuello de botella” que más a menudo retrasa el cierre.
En Sunny Home Deals ofrecemos una consulta inicial gratuita para compradores internacionales: revisamos tu perfil, las regiones que encajan y elaboramos un plan de búsqueda realista.
Envíanos un correo a info@sunnyhomedeals.com o reserva una llamada de 30 minutos directamente desde nuestra web.
Preguntas frecuentes
¿Necesito viajar a España para comprar?
No estrictamente. Puedes gestionar toda la operación desde el extranjero dando poder notarial a tu abogado.
¿Puedo pagar en otra divisa?
La escritura se firma en euros. Recomendamos usar un servicio de tipo de cambio (Wise, Currencies Direct, etc.) para optimizar el cambio frente a un banco tradicional.
¿Pagaré impuestos anuales como propietario?
Sí. Como propietario no residente en España, pagarás el IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles), la tasa de recogida de residuos y el IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) cada año.
¿2026 es buen momento para comprar?
El mercado español sigue mostrando un crecimiento moderado de precios, con las tasas hipotecarias estabilizadas. Las regiones costeras y Valencia lideran la demanda internacional.
