Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger — Guide 2026
En 2026, l’Espagne reste l’une des destinations les plus séduisantes au monde pour une résidence secondaire, une relocalisation ou un investissement purement financier. Le climat, la sécurité juridique, la santé publique, les liaisons en vols directs depuis toute l’Europe, le Moyen-Orient et les Amériques, ainsi qu’un marché immobilier qui associe villes dynamiques et côte méditerranéenne — l’équation est difficile à battre.
Acheter depuis l’étranger n’est pas tout à fait la même chose qu’acheter localement. Il existe une procédure structurée — pas compliquée — que vous devez comprendre avant de signer quoi que ce soit.
Chez Sunny Home Deals, nous travaillons chaque année avec des acheteurs internationaux, des digital nomads, des retraités et des investisseurs mondiaux qui entrent sur le marché espagnol. Ce guide réunit tout ce que vous devez savoir pour le faire correctement.
Un étranger peut-il acheter un bien en Espagne ?
Oui — sans restriction de nationalité. L’Espagne autorise l’achat de biens par les citoyens de n’importe quel pays, qu’ils résident en Espagne ou non, en leur nom propre ou via une société. Vous n’avez pas besoin de résidence espagnole pour être propriétaire d’un logement ici.
La seule exigence obligatoire est d’obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero) — l’équivalent fiscal d’un numéro de pièce d’identité nationale pour les non-Espagnols.
Le NIE : votre première étape
Le NIE est obligatoire pour toute transaction ayant une portée fiscale en Espagne : acheter un logement, ouvrir un compte bancaire, souscrire à des services (eau, électricité, etc.) ou demander un prêt hypothécaire.
Comment l’obtenir :
Au consulat espagnol dans votre pays de résidence — l’option la plus recommandée avant de voyager.
Dans un poste de police en Espagne, sur rendez-vous préalable.
Par l’intermédiaire d’un représentant muni d’une procuration — la solution la plus rapide si vous avancez déjà dans un projet d’achat.
La procédure prend généralement 1 à 3 semaines via un consulat, ou seulement quelques jours lorsqu’elle est gérée par un avocat en Espagne en votre nom.
Le vrai coût d’un achat en Espagne
Parmi les questions les plus fréquentes — et là où la plupart des erreurs se produisent — figure le coût total d’acquisition. En plus du prix d’achat, prévoyez d’ajouter entre 10 % et 13 % de frais et taxes supplémentaires, selon la région et selon que le bien est neuf ou ancien.
Poste | Bien neuf | Revente (ancien) |
|---|---|---|
TVA (IVA) | 10 % | — |
Taxe de timbre (AJD) | 0,5 %–1,5 % | — |
Droits de mutation (ITP) | — | 6 %–10 % selon la région |
Notaire | 0,1 %–0,5 % | 0,1 %–0,5 % |
Cadastre (Registro de la Propiedad) | 0,1 %–0,25 % | 0,1 %–0,25 % |
Avocat | 1 %–1,5 % | 1 %–1,5 % |
Exemple concret : un bien d’occasion de 300 000 € dans la région de Valence ajoute généralement environ 33 000 € de taxes et frais.
Les prêts hypothécaires pour les non-résidents
Les banques espagnoles accordent bien des prêts hypothécaires aux non-résidents, mais les conditions diffèrent de celles proposées aux résidents :
Montant maximum du prêt / valeur estimée : 60–70 % de la valeur d’expertise, contre 80 % pour les résidents.
Durée : généralement jusqu’à 25 ou 30 ans, avec un âge maximum à l’échéance de 70 à 75 ans.
Taux d’intérêt : légèrement plus élevé que pour les résidents, le plus souvent fixe ou mixte.
Documentation : justificatifs de revenus sur les 2 dernières années, déclarations fiscales de votre pays, relevés bancaires et historique professionnel.
Conseil Sunny Home Deals : travailler avec un courtier hypothécaire qui négocie en parallèle auprès de plusieurs banques peut améliorer les conditions de 30 à 50 points de base.
Le processus légal, étape par étape
Choix du bien et réservation, avec un dépôt de 3 000 à 10 000 €.
Due diligence juridique : votre avocat vérifie le titre de propriété, les charges, l’état d’urbanisme, les charges de copropriété et l’inspection du bâtiment.
Contrat d’arras (arras) : 10 % du prix, engageant.
Demande de prêt hypothécaire en parallèle, le cas échéant.
Signature chez le notaire : acte public, paiement du solde et remise des clés.
Enregistrement au Registre foncier (Registro de la Propiedad) et inscription pour les impôts locaux.
Le processus complet prend généralement de 6 à 10 semaines entre la réservation et la finalisation.
Et le Golden Visa ? Qu’est-ce qui a changé en 2025
Jusqu’en avril 2025, l’achat d’un bien d’une valeur de 500 000 € ou plus donnait accès au Golden Visa espagnol — résidence et libre circulation dans l’espace Schengen. Cette voie n’est plus disponible pour les nouvelles demandes fondées sur des achats immobiliers.
Les autres voies restent ouvertes pour les investisseurs et les professionnels : visa pour digital nomad, résidence non-lucrative, visa entrepreneur. Si votre objectif était de combiner investissement et résidence, la stratégie doit être redéfinie avec l’aide d’un conseil juridique spécialisé.
Les meilleures régions pour les acheteurs internationaux en 2026
Les profils d’acheteurs sont variés. Voici les régions qui concentrent la plus forte activité d’acheteurs internationaux :
Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) : marché mature, forte liquidité, demande solide pour la location courte et longue durée. Ticket moyen plus élevé.
Costa Blanca (Alicante, Jávea, Dénia, Torrevieja, Orihuela Costa) : excellent rapport qualité-prix, grande communauté internationale installée et dynamique, rendements locatifs attractifs.
Ville de Valence : mode de vie urbain, gastronomie et culture, rendements locatifs de long terme solides.
Îles Baléares (Majorque, Ibiza) : produit premium et de luxe, offre limitée donc soutien des prix.
Madrid : résidence secondaire urbaine, capitale culturelle et financière, demande locative de long terme très solide.
Floride, États-Unis : pour diversifier entre l’Europe et l’Amérique du Nord, avec un focus sur Miami, Orlando et la côte du Golfe.
Les erreurs les plus fréquentes que nous constatons
Signer le contrat d’arras sans avocat indépendant.
Omettre la vérification des charges au Registre avant de verser le dépôt.
Sous-estimer le coût total (ajoutez toujours 10 à 13 %).
Acheter dans des zones où les licences de location touristique sont restreintes, tout en prévoyant des revenus type Airbnb.
Envoyer le transfert international sans optimiser le taux de change.
Par où commencer
Si vous envisagez d’acheter en Espagne au cours des 6 à 12 prochains mois, nous vous recommandons trois étapes avant de visiter des biens :
Définir votre objectif : résidence secondaire, investissement pur, relocalisation, ou combinaison.
Confirmer votre budget total, en intégrant les 10 à 13 % de coûts.
Lancer la démarche NIE — c’est le goulot d’étranglement qui retarde le plus souvent la signature.
Chez Sunny Home Deals, nous proposons une consultation initiale gratuite aux acheteurs internationaux : nous passons en revue votre profil, les régions qui correspondent à vos critères, et construisons un plan de recherche réaliste.
Écrivez-nous à info@sunnyhomedeals.com ou réservez un appel de 30 minutes directement depuis notre site web.
Questions fréquentes
Dois-je me déplacer en Espagne pour acheter ?
Pas forcément. Vous pouvez gérer l’intégralité de la transaction depuis l’étranger en donnant une procuration à votre avocat.
Puis-je payer dans une autre devise ?
L’acte est signé en euros. Nous vous recommandons d’utiliser un service de change (Wise, Currencies Direct, etc.) pour optimiser le taux face à une banque classique.
Vais-je payer des impôts annuels en tant que propriétaire ?
Oui. En tant que propriétaire non-résident en Espagne, vous paierez chaque année l’IBI (taxe foncière locale), la taxe de collecte des déchets et l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents).
Est-ce une bonne période pour acheter en 2026 ?
Le marché espagnol continue d’afficher une croissance modérée des prix, avec des taux de prêts hypothécaires stabilisés. Les régions côtières et Valence mènent la demande internationale.
